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서울도시연구

서울시 아파트의 매매가와 전세가 사이의스프레드값 분석에 관한 연구

등록일: 
2015.10.29
조회수: 
1025
저자: 
이충한, 이상엽
발행일: 
2015-09-01
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아파트 투자시장은 사용을 배제한 투자만을 목적으로 한 시장이며, 투자가격은 투자가치만을 의미하는 가격으로 아파트 매매가에서 전세가를 차감한 값을 의미한다. 이 연구는 아파트 투자시장과 전세외가가 되는 투자가격, 그리고 아파트 투자수익률에 대한 이론모형과 가설을 수립하고, 투자가격에 대한 성격을 시계열자료로 해석하였다. 시계열 자료의 단위근 검정 결과는 안정적이고, 회귀분석으로 아파트 매매가는 전세가보다 전세외가에 더 큰 연관성이 있으며, 아파트 매매가 자본이득수익률은 전세가 자본이득수익률보다 전세외가 자본이득수익률에 상대적으로 높은 연관성이 있음을 확인하였다. 또한 쌍체비교 T-검정을 통해, 강북보다 단위매매가당 전세외가(전세외가/매매가 비율)가 큰 강남아파트는 수익률도 강북보다 높다는 대체가설을 채택할 수 있었다. 나아가 그랜저 인과관계 검정을 통해, 매매가·전세가·전세외가의 상호 인과관계를, 공적분 검정 및 VAR 모형·분산분해분석·충격반응분석을 통해, 매매가·전세가·전세외가의 상호 의미를 비교 분석하였다. 이를 통해 이 연구는 아파트 시장을 전세외가 개념으로 접근한 아파트 투자에 대한 방향성 예측 및 투자기준을 제공하고자 한다.

주제어:아파트, 매매가, 전세가, 전세외가, 투자가격, 시계열분석