공공임대주택 확충 및 단기임대 규제 (네덜란드 암스테르담市)
네덜란드 암스테르담市는 취약계층 및 중산층을 위한 공공임대주택을 확충하기 위해 2021년 1월 1일부로 새로운 주거규제를 시행. 관광객 대상 단기임대를 사전허가제로 변경하고, 휠체어 사용자 및 그 외 사회적・의료적 취약계층에게 보다 원활하고 공정한 방식으로 주택을 공급할 수 있도록 세부 기준을 개편
배경
- 장기화된 암스테르담市의 주거 부족 문제
- 높은 인구밀도로 인한 주거 부족 문제가 매우 심각한 상황
- 일반적인 월세 수준보다 높은 가격으로 관광객에게 단기임대하는 에어비앤비가 성행함에 따라 양질의 주거공간을 확보하기가 더 어려워짐
- 관련하여 市는 에어비앤비 형태의 단기임대를 제한적으로 허용하는 등 다양한 규제를 마련해왔음
- 고소득층의 부동산 매입 및 투기 목적의 거래가 증가함에 따라 임대주택 수가 급감
- 임대수익 창출을 목적으로 큰 집을 구매하여 작은 단위로 방을 쪼갠 후 임대하는 경우가 늘어남
- 구성원이 많은 가구의 경우 면적이 넓은 집을 구하기 어렵고, 화재 등 안전에 취약한 경우가 발생
- 높은 인구밀도로 인한 주거 부족 문제가 매우 심각한 상황
주요 내용
- 암스테르담 시민이 관광객에게 주택의 일부 및 전체를 단기임대하고자 하는 경우 의무적으로 행정시스템에 등록하고 사전신고하도록 함
- 市는 앞서 2020년 7월 1일부터 단기임대 허가증을 발급
- 관광객으로 인해 주거환경이 심각하게 훼손되고 있는 구도심 지구 세 곳은 허가증을 신청할 수 없음
- 공공임대주택 등 주택협동조합이 소유하고 있는 부동산은 관광객에게 단기임대를 할 수 없으며 허가증 발급 대상이 아님
- 1년에 최대 30박까지 임대 가능하며, 에어비앤비 등 광고 게시글에 고유 번호를 기재해야 함
- 투숙 가능 인원은 면적과 상관없이 최대 4인이며, 모든 숙박 내역을 시청에 사전 고지해야 함
- 허가증 없이 단기임대하거나 최대 4인, 1년에 30박 규정 및 사전 고지 의무를 위반한 경우 최소 4,350유로에서 최대 21,750유로의 벌금 부과 및 허가 취소 (이후 5년간 신청 불가)
- 市는 앞서 2020년 7월 1일부터 단기임대 허가증을 발급
- 임대 수익을 극대화하기 위해 좁은 공간에 다수의 임차인을 받는 이른바 ‘방 쪼개기 임대’를 규제하기 위해 지역 단위 임대 상한제(quota)를 도입
- 심사 과정에서 같은 지역 내 임대 현황을 검토하여 방 단위 임대가 일정 비율 이상으로 이뤄지고 있는 경우 새로운 허가증을 발급하지 않음
- 4월 1일 이후 접수된 신청서부터 적용
- 방 하나당 성인 한 명에게만 임대 가능. 단 배우자나 생활동반자와 같이 법적으로 결합된 경우 두 명까지 가능
- 모든 세입자는 별도의 계약서를 작성, 소지하여야 함
- 주택 면적이 100㎡ 이상인 경우, 가구당 평균면적이 40㎡ 이상 확보되는 경우에만 방을 추가적으로 분리 가능하며1) 위반 시 벌금을 최대 21,750유로 부과
- 이주노동자 등과 같이 취약계층을 상대로 열악한 주거환경을 제공하면서 월세를 착취하는 사례를 방지하기 위함
- 이 과정에서 퇴거 또는 계약 종료 등의 협박을 받는 세입자를 보호하기 위해 주거협동조합 ‘stichting! Woon’에서 관련 법률 상담을 제공
- 2채 이상의 집을 임대하는 (전업) 임대인이 4년 이내에 같은 의무를 위반하는 경우 이전에 부과된 벌금의 2배 금액을 벌금으로 부과하여 엄격하게 규제
- 심사 과정에서 같은 지역 내 임대 현황을 검토하여 방 단위 임대가 일정 비율 이상으로 이뤄지고 있는 경우 새로운 허가증을 발급하지 않음
- 저소득층과 중산층을 위한 공공임대주택(social housing)2) 확보
- 市는 중산층3) 시민에게 월세 1,027유로 이하의 주택을 매해 1,670호 공급하는 것을 목표로 하고 있으나, 물가 상승과 주택 공급난으로 인해 최근 몇 년간 오히려 전체 임대주택 수가 감소한 상황
- 市가 소유하고 있는 토지4) 를 개발하는 경우 저소득층을 위한 공공임대주택 40%, 중위소득 계층을 위한 공공임대주택 40%를 확보하는 것이 현행법상 의무화되어 있음5)
- 市 소유 부지에 지어진 주택은 현행 15년에서 10년이 더 늘어난 25년 동안 공공임대주택 기준이나 중위소득 기준으로 월세를 유지하여야 함
- 새로운 정책이 도입된 이후에도 투자자와 개발자들이 보다 적극적으로 중산층 주택 개발에 임할 수 있도록 예외 규정을 일부 적용
- 기존에는 월세를 물가상승률에 준하여 인상할 수 있었으나, 개정안에서는 물가상승률에 추가적으로 최대 1%까지 인상할 수 있도록 함
- 또한 신축한 지 20년이 지난 시점에 새로운 세입자와 계약할 때에는 25년 유지 조항을 면제받아 월세를 임의 설정할 수 있음
- 市는 중산층3) 시민에게 월세 1,027유로 이하의 주택을 매해 1,670호 공급하는 것을 목표로 하고 있으나, 물가 상승과 주택 공급난으로 인해 최근 몇 년간 오히려 전체 임대주택 수가 감소한 상황
- 2025년까지 55세 이상 1인 가구를 위한 주택 2,000호 신축
- 기존에는 교외 요양원 등에 입주하는 경우가 많았지만 코로나19로 인해 많은 시설이 폐업하면서 시내에 지속적으로 거주하는 55세 이상 시민이 증가할 전망
- 가정의, 치과, 통증의학과 등 의료시설과 체육관 및 공용 여가시설을 함께 설계
- 일부 세대는 2인(부부)이 거주하지만 대부분 1인 가구가 입주하는 주택임을 고려하여 고독감 해소 등을 위한 커뮤니티 활동을 장려
- 또한 주택협동조합 내에서 50세 이상 시민들의 공동체 생활이 활성화될 수 있도록 일부 세대는 나이 기준 및 인터뷰 결과에 따라 신규 세입자를 선정
- 기존에는 교외 요양원 등에 입주하는 경우가 많았지만 코로나19로 인해 많은 시설이 폐업하면서 시내에 지속적으로 거주하는 55세 이상 시민이 증가할 전망
- 취약계층을 위한 긴급 공공임대주택 순환 개선 방안
- 市는 기초수급자, 난민, 그 외 사회적・의료적 응급 상황에 처해 있는 전입한 지 얼마 되지 않은 시민들을 위한 긴급 공공임대주택을 매해 1,800호 분배
- 그 중 사회적・의료적 응급 상황이 참작되어 긴급 공공임대주택에 입주한 시민은 2017년 278가구에서 2019년 531가구로 가파르게 증가하였으며, 이로 인해 기초수급자나 난민 등 다른 취약계층의 주거난이 악화
- 긴급 공공임대주택 필요요건인 전입 후 거주 이력 기준을 기존 2년 이상에서 4년 이상으로 변경하여 가파르게 증가하는 수요를 조정
- 휠체어 접근이 가능한 공공주택은 7월 1일부터 자택에서 휠체어 사용이 불가능해 재활센터 및 요양원에서 생활하고 있는 시민에게 우선 제공6)
- 차순위로는 휠체어 접근이 용이하지 않고 이를 추가적으로 개선하는 것이 불가능한 주택에서 거주하고 있는 경우에 제공
- 市는 기초수급자, 난민, 그 외 사회적・의료적 응급 상황에 처해 있는 전입한 지 얼마 되지 않은 시민들을 위한 긴급 공공임대주택을 매해 1,800호 분배
1) 공용계단으로 연결된 창고 및 다락방 제외 면적. 복층 및 3층 이상 단독주택에는 별도 규정 적용
2) 네덜란드 전국에 있는 300만 호의 임대주택 중 약 75%가 주택협동조합 소유이며, 이 중 최소 80%는 연소득 39,055유로 미만인 세입자에게 737.14유로 이하의 월세로 임대하여야 함. 나머지 20% 중 10%는 중산층 세입자에게 임대하도록 권고하고 있으나, 의무사항이 아니기 때문에 대부분 고소득자에게 임대되거나 매매 거래됨
3) 2020년 기준 연소득이 39,055~43,574유로인 계층. 매해 물가 상승률 등을 반영하여 갱신하며 소득수준에 따라 추가적으로 주거보조금 지급
4) 암스테르담 운하 구역을 제외한 토지의 70% 이상이 市 소유이며, 부동산 개발의 경우 장기임대 형태로 시청에 비용을 지불
5) 토지 임대료 인하를 조건으로 도입된 2017년 개정안에서 월세 상한선의 적용을 받는 주택과 그렇지 않은 주택의 비율이 기존 30:70에서 80(40+40):20으로 대폭 조정됨
6) 기존에는 여타 공공주택과 마찬가지로 등록 시점이 빠른 지원자부터 대기 순번에 따라 분배
https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/wijziging-hvv-2021/
https://www.government.nl/topics/housing/rented-housing
https://www.nul20.nl/dossiers/laurens-ivens-dit-echt-trendbreuk
https://www.parool.nl/cs-b3c9df09
https://www.parool.nl/cs-bd3719b9
장 한 빛 통신원, hanbitive@gmail.com