본래 중국에서는 주택 보유자에게 세금을 부과하는 ‘부동산세(房産稅)’가 없었음. 그런데 중국 정부는 2011년 충칭(重慶)시와 상하이(上海)시를 시범도시로 선정하여 ‘부동산세법(法)’을 제정하고 보유세를 부과하기 시작. 하지만 충칭市에서는 시행 지역을 일부 區에 한정하고, 과세 대상 주택이 너무 적으며, 과세표준이 현실을 제대로 반영하지 못해 부동산가격의 급등세를 잡지 못했음

충칭市에서 ‘부동산세’를 도입한 배경

• 중국 정부가 글로벌 금융위기를 극복하기 위해 대규모 경기부양정책을 시행하면서 대부분 도시의 부동산가격이 폭등했음
  • 2008년 글로벌 금융위기가 발생하자, 2009년부터 중국 정부는 경제성장률 8%를 지키기 위해 4조 위안에 달하는 대규모 경기부양정책을 시행
    • 시중에 유동성이 엄청나게 늘어나고 지방정부들이 앞다투어 부동산 투자에 나서면서, 2009년부터 2013년까지 중국 대부분 도시의 상품주택¹⁾ 가격이 해마다 20~30%씩 폭등했음
  • 부동산가격의 급속한 상승이 계층 간의 자산 및 소득 불평등을 심화시켜 사회 불안 요인으로 작용하자, 2011년 중국 정부는 ‘부동산세’를 시범적으로 도입하기로 결정
    • 주택 보유자에게 세금을 부과하는 ‘부동산세’는 부동산 투기 수요를 억제하고 합리적인 부동산 구입을 유도하는 순기능이 있음
    • 중국 정부는 ‘부동산세’를 징수하여 계층 간의 소득 격차를 줄임으로써 갈수록 커지는 부익부 빈익빈 문제를 일정 부분 완화할 수 있을 것으로 기대했음
• ‘부동산세’는 국가 차원에서 추진되었으며, 먼저 충칭市와 상하이市를 시범도시로 선정하여 관련 법규를 제정하고 시행
  • 충칭市와 상하이市는 베이징(北京)시, 톈진(天津)시와 더불어 중국 4대 직할시
    • 충칭市는 중국 도시 중 경제규모가 5위로 내륙지방을 대표하는 도시이고, 상하이市는 경제규모가 1위로 긴 해안가에 인접한 연해(沿海) 지방을 대표하는 도시라는 상징성이 있음
  • 중국 정부는 인민들의 조세 저항을 없애기 위해서 먼저 두 도시에서 성과를 낸 뒤 다른 대도시로 확대하고, 이어 중소도시로 확장하는 단계적인 시행방안을 채택

충칭市 ‘부동산세法’의 시행과 주요 내용

• 충칭市 정부는 2011년 1월 28일에 ‘개인주택 부동산세 징수개혁 실시판법’(個人住房征收房產税改革試點的暫行辦法, 이하 ‘부동산세法’)을 공포하고 바로 시행
  • 충칭市의 ‘부동산세法’은 상하이市와 같은 날에 동시에 시행
• 충칭市 ‘부동산세法’의 주요 내용
  • 시행구역은 위중(渝中)구, 장베이(江北)구, 사핑바(沙坪壩)구, 위베이(渝北)구, 주룽포(九龍坡)구, 다두커우(大渡口)구, 난안(南岸)구, 베이베이(北碚)구, 파난(巴南)구 등 9개 區로 한정
    • 현재 충칭市에는 26개 구(區)와 12개 현(縣)이 있는데, 이 중 市 중심에 몰려 있는 9개 區에서만 시행
  • ‘부동산세’를 징수하는 9개 區의 대상 주택은 아래와 같음
    • 충칭市 주민이 기존에 보유한 단독 상품주택
    • 충칭市 주민이 새로 구매한 고급주택으로, 건축 면적당 거래가격이 지난 2년간 9개 區 신규 상품주택 면적당 가격의 2배 이상이 되어야 함
    • 충칭市에 호적(戶口), 직장 등이 없는 다른 지방 출신의 개인이 두 번째 이상 구입한 보통주택²⁾ 
  • ‘부동산세’의 과세표준은 지난 2년간 부동산 거래가격을 근거로 결정
    • 조건이 더 성숙해지면 현재 부동산 평가 가치를 근거로 과세표준으로 할 예정
  • ‘부동산세’의 세율은 충칭市 주민과 외지 출신 주민으로 나눠서 차등 적용
    • 충칭市 주민이 기존에 보유한 단독 상품주택과 새로 구입한 고급주택의 가격이 지난 2년 동안 9개 區 신규 상품주택 평균 거래가격의 2배에서 3배일 경우에는 연간 0.5%, 3배에서 4배까지는 연간 1%, 4배를 넘을 경우에는 연간 1.2%
    • 다른 지방 출신의 개인이 두 번째 이상 구입한 보통주택은 일률적으로 연간 0.5%
  • ‘부동산세’의 면세 대상은 주택 면적에 따라 달리 적용
    • 충칭市 주민이 기존에 보유한 단독 상품주택이 180㎡ 이하인 경우와 새로 구입한 고급주택이 100㎡ 이하인 경우에는 면세
    • 다른 지방 출신의 개인이 두 번째 이상 구입한 보통주택은 면세 혜택을 받지 못함

‘부동산세’ 부과 이후 시장 상황과 그 이유

• ‘부동산세法’ 시행 이후에도 충칭市는 부동산가격의 상승세를 잡지 못했음
  • ‘부동산세法’을 시행한 2011년과 2012년 충칭市의 상품주택 가격은 여전히 20%대의 높은 상승세를 기록
    • 충칭市의 상품주택 가격은 2018년까지 20%대, 2019년부터 2020년까지는 10%대의 상승률을 유지
• 충칭市에서 ‘부동산세’를 부과한 효과가 나타나지 않은 이유
  • 기존에 보유한 단독 상품주택에 대한 면세 혜택을 180㎡ 이하로 잡아 ‘부동산세’의 과세 대상이 너무나 좁게 한정됐음
    • 2005년부터 2010년까지 충칭市에서는 고급 단독주택과 고급 아파트의 평균 건축면적이 140~158㎡에 불과했음
    • 충칭市 정부가 180㎡부터 부동산세를 징수하면서 과세 대상이 되는 주택 보유자는 굉장히 적었음
  • 과세표준이 지난 2년간 부동산 거래가격을 근거로 함에 따라 현재의 부동산 평가 가치를 제대로 반영하지 못했음
    • 충칭市는 2010년부터 2017년까지 중국 내 31개 省･市･自治區 중 가장 높은 8~13%의 고도 경제성장률을 구가하면서 모든 자산 가치가 폭등했음
    • 충칭市 정부가 2011년부터 2020년까지 과세표준을 일률적으로 7차례나 올리긴 했지만, 區마다 상황이 전혀 다른데다 하루가 다르게 급등하는 상품주택의 가치를 제대로 반영하지 못했음
• 올해 들어 중국 정부는 주요 대도시에서 ‘부동산세’를 확대 시행하는 방안을 논의하면서 충칭市와 상하이市의 사례를 면밀하게 분석 중임
  • 중국의 일부 언론매체와 전문가들은 우리나라의 종합부동산세를 벤치마킹해야 할 사례로 자주 거론

1) 상품주택은 단독주택, 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 모두 포함
2) 다른 지방 출신의 인재를 유치하기 위해서 외지인이 충칭市에서 실제 거주를 목적으로 구매한 한 채의 상품주택에 대해서는 면세 혜택을 줌

https://baike.baidu.com/item/房产税试点/4459696
https://www.sohu.com/a/467572048_120879003
https://m.thepaper.cn/baijiahao_10742960
https://www.sohu.com/a/471331572_121118710

모 종 혁 통신원, jhmo71@naver.com