넓은 마당과 차고를 가진 저밀도 주거에 대한 선호도가 높은 캐나다에서 캘거리市는 높은 주택 수요에 대응하기 위해 도심 주택 재건축¹⁾, 2개 필지로 나누기 ²⁾ 등을 통한 협소주택 정책 ³⁾을 시행 중. 市는 최근 주택의 마당에 별도의 건물을 신축할 수 있는 제도를 시행하여 주택난 완화와 임대인의 수익 창출을 추진하고, 임대등록을 의무화해 기존 무허가 임대사업의 양성화를 유도

배경

• 저밀도형 개인주택 위주의 주거문화는 도시의 확장을 초래하고 도심 접근성을 떨어뜨림
  • 도시의 수평적인 확장과 주택가격 상승으로 젊은 층들의 도심 인근 주택 구매 및 임차 여력이 낮아짐
  • 도심 주택 재건축과 2개 필지로 나누기 등을 시행하고 있지만, 젊은 층을 중심으로 하는 가파른 주택 수요에 부응하지 못함
• 캘거리市 건축조례상의 허용 범위를 벗어난 마당, 차고, 창고 등의 용도 외 사용과 불법 임대 사례가 증가
  • 현 거주지에 건축 사용 승인을 받지 않은 지하실 및 창고, 차고 개조 등을 통한 무허가 월세 임대 주택 및 시설 다수 존재
  • 임대인과 동일 주소지에 있는 임대시설에는 임차인을 위한 별도의 출입문이 필요하지만, 여러 가지 이유로 당국의 단속이 현실적으로 어려움

주요 내용

• 일반적으로 넓은 마당을 가진 캐나다의 주거형태에서 마당의 여유공간을 활용한 부속 공간에 대한 수요 증대
  • 다음 그림의 ① Building Placement에서 붉은색으로 표시된 마당은 일반적으로 창고 혹은 주차시설 등으로 용도가 제한되어 있었지만, 바뀐 조례에서는 부속 별채의 신축 및 증축을 통해 임대사업을 할 수 있도록 함
    
    [그림] 뒷마당 추가 주택 설계 시 고려해야 할 6가지 요소를 보여주는 입체도
    (출처: 캘거리市 뒷마당 추가 주택 지침, https://www.calgary.ca/pda/pd/home-building-and-renovations/new-backyard...)
  • 이렇게 신축된 부속 공간 혹은 별채를 이른바 뒷마당 스위트(Backyard Suite)라고 지칭하며, 일반적으로 욕실을 포함한 1개의 방과 거실을 갖춤
  • 일반적인 형태인 별채 이외에도 주(主) 건물과 벽을 사이에 두고 나뉜 반(半)분리형 주택, 층이 추가되는 연립주택, 지하공간을 통째로 임대하는 형태 등 다양한 방식이 가능하도록 함
    • 단, 욕실, 조리시설, 침실이 포함되어 있어야 하며, 주(主) 건물을 통하지 않고 이용할 수 있는 독립된 출입문이 있어야 함
• 기존 건축조례의 문제점과 개정된 건축조례의 장점
  • 기존 건축조례의 문제점
    • 넓은 뒷마당을 주거 및 임대 등의 목적으로 활용하는 것을 엄격하게 제한
    • 임대료와 집값 부담이 늘어나는 상황에서도 저밀도 주거 형태를 중시한 조례로, 1인 가구와 젊은 층의 주거 문제를 심화시키는 결과를 초래
    • 불법 임대주택의 난립을 야기
  • 새로운 건축조례의 장점
    • 고령 부모 또는 성인 자녀를 위한 주택 제공, 임대수익 창출, 새로운 주택 수요에 부합하는 주택 양식 등을 제공
    • 주택 소유자에게 선택권을 줘 간병인 거주공간 등 소규모 거주지로 활용할 수 있도록 함
    • 일반적으로 집값 부담이 높은 저밀도 지역에서 저렴한 주택을 제공
    • 기존 불법 개조 및 임대 시설을 양성화하여 주거지의 안전을 도모 
• 뒷마당 추가 주택 개발 허가 신청절차와 市의 가이드라인
  • 市는 설계지침을 통해 바람직한 조망, 공유공간, 조경, 출입 등에 대한 설계안을 제공
    • 뒷마당 추가 주택은 기존 주(主) 건물과 최대한 떨어져 위치해 있어야 함
    • 또한 다른 건물에 사는 주민의 일조권을 보장할 수 있도록 건축해야 함
    • 주변 환경을 고려해 기존 조경을 보존하는 방향으로 설계
    • 뒷마당 추가 주택이 부속 건물임을 고려해 인근 건물보다 높이가 낮도록 설계
    • 뒷마당 추가 주택의 창문 등은 주(主) 건물 거주자의 프라이버시를 보호할 수 있도록 설치해야 함
    • 뒷마당 추가 주택의 주 출입구는 주(主) 건물과 분리되어 있어야 하고, 효율적인 이용을 위해 길과 최대한 가까워야 함
• 임대 허가 등록제를 함께 시행
  • 임대인은 등록된 임대주택임을 임대 광고 시에 적극 활용하여 임대주택을 홍보하는 수단으로 사용
  • 2021년 12월 31일까지 최대 900달러의 임대 등록 수수료를 면제
    ​
    [그림] 추가 주택(Secondary Suite)과 뒷마당 추가 주택(Backyard Suite) 형태 비교
    (출처: 캘거리市 secondary Suite 지침, https://www.calgary.ca/pda/pd/home-building-and-renovations/rent-a-secon...)

1) Infill housing이라고 불리는 개발 방식으로, 주로 도심의 노후화된 주거지를 대상으로 하며, 높은 토지가격과 건축비 부담에도 불구하고 기존 하수도, 가스, 전기 등의 기반시설을 그대로 이용할 수 있고 도시 미관을 개선할 수 있다는 장점이 있음
2) 하나의 대지를 두 개의 대지로 분할하는 것으로, 우리나라의 ‘토지 분할’과 같은 성격임. 캐나다의 단독주택 평균 대지면적이 300㎡로, 상대적으로 적은 면적을 필요로 하는 1~2인 가구에 적당한 크기의 주택을 신축하기 위해 2개의 필지로 나눔
3) 도심의 높은 지가와 주택의 노후화로 인해 도심 공동화가 발생하는 것을 개선하기 위해 폭이 좁고 긴 건물 등으로 고밀도 개발을 추진하는 주택 정책

https://www.calgary.ca/pda/pd/home-building-and-renovations/secondary-su...

장 지 훈 통신원, macgyvar@gmail.com