베를린市는 市정부를 통해 지원받는 민간개발사업의 경우 전체 주거면적의 30%를 공공주택으로 공급하고, 인프라 시설 공급도 의무화하는 도시개발 프로그램인 ‘베를리너 모델’(Berliner Modell)을 적용

배경 및 목적

• 2011년부터 2017년까지 베를린市의 인구는 약 32만 명 늘어났고, 2030년까지 약 18만 명 더 증가할 것으로 예측¹⁾ 주택 공급은 베를린市의 주요 이슈로, 인구성장에 맞춰 2030년까지 약 19만 채의 신규 주택이 필요할 것으로 예상
• 독일에서는 독일연방건설법에 따른 도시건축계약(Städtebaulicher Vertrag²⁾ )을 바탕으로 공공이 민간 부동산 개발에 영향력을 행사해왔지만, 베를린市의 경우 이 계약이 구청별로 제각각 운영되어왔던 것이 문제점으로 지적되어왔음
  • ‘베를리너 모델’(Berliner Modell)은 통일된 형식의 계약이 필요하여 만든 모델

주요 내용

• 베를리너 모델이 2014년 처음 도입된 이후 2018년 11월 베를리너 모델 가이드라인 개정³⁾ 이 이루어졌음. 가이드라인의 주요 내용은 다음과 같음
  • 베를린市는 지구상세계획(Bebauungsplan⁴⁾ )이 필요한 5,000㎡ 이상의 모든 주택개발사업과 도시건축계약을 체결하여 베를리너 모델을 적용
  • 사회적으로 안정적인 인구구조를 유지하고 강화하기 위해 전체 주거면적의 30%는 공공주택(mietpreis-und belegungsgebundene Wohnungen)으로 공급
    • 해당 공공주택은 ㎡당 6.5유로의 기본 임대료가 책정되고, 주거공간진흥법(Wohn- raumförderungsbestimmungen WFB 2018⁵⁾)의 기준을 따름
  • 민간 부동산 개발 시 사회 인프라와 기술 인프라 제공 의무를 부여
    • 학교, 유치원 등의 사회 인프라 시설 건설은 베를린市가 정한 가이드라인 및 기준을 충족해야 함
• 2014년 도입된 이래로 2020년 9월까지 베를리너 모델의 도시건축계약을 총 64회 체결
  • 이 기간에 약 30,500채의 주택을 공급하였고, 그중 7,300채가 공공주택
  • 총 2,400명의 학생을 수용할 수 있는 초등학교 시설 등을 공급

정책 평가 

• 베를린 도시개발 및 주거청 장관은 베를리너 모델을 통한 민간 주택개발로 적정 가격의 주택을 공급할 수 있었다고 평가
• 베를리너 모델을 통한 도시건축계약 시 예외조항을 넣어 공공주택 비율을 30% 미만으로 줄여 개발할 수 있는 문제점이 있음

1) 현재 코로나19로 인해 2020년 베를린은 최근 10년 내 처음으로 인구가 소폭 감소하였음(약 4,500명 감소)
2) 도시건축계약은 일반적으로 민관협력의 성격을 갖는 계약으로 독일 건설법전 11조를 근거로 하며, 기존의 도시건설법이 규제하지 못하는 도시건축적 과제를 충족시키기 위해 별도로 맺는 특별 계약
3) 개정 가이드라인의 핵심 내용은 2018년 전까지는 공공주택 할당 면적 비율이 전체의 25%였는데, 이 비율을 30%까지 올린 것
4) 한국의 지구단위계획과 유사
5) 주거공간진흥법의 목적은 시민들의 필요에 적합한 저렴하고 질 좋은 주택 건설, 구매 및 관련 사업을 지원하는 것임. 州별로 이를 담당하는 은행이 있고(베를린市의 경우 베를린 투자 은행), 투자 및 진흥 프로그램의 조건이 州별로 상이하지만 주택 신축 및 매입, 기존 주택의 에너지효율 현대화 사업 등에 대해 다른 민간은행보다 저리의 대출 및 지원을 하는 것이 공통 내용

https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbau/de/vertraege/
https://www.stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/pressebox/archiv_volltext...
https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnraum-in-berlin-sozialwohnungsquot...
https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm0518/kooperative-b...
Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung(2018)
Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung – eine Zwischenbilanz

신 희 완 통신원, heewan.shin@gmx.de