베를린市는 1990년대 이래로 사회적 보존령(Soziale Erhaltungsverordnungen¹⁾)을 도입하여 지역보호구역(Milieuschutzgebiet)을 지정함으로써 해당 구역의 부동산 투기를 차단하고 세입자의 주거 안정성을 높이고 있음

배경

[그림] 임대주택에서 자가소유주택으로 전환된 베를린市의 주택 수(2010~2019년)
(출처: IBB Wohnungsmarktbericht 2020)

• 베를린市의 임대주택(약 165만 채)은 전체 주택(약 197만 채)의 약 84%로 세입자 중심인 구조
• 하지만 지난 10여 년간 임대주택이 자가소유주택으로 변경되는 사례가 꾸준히 증가하였는데, 이는 베를린 주택시장의 과열과 부동산 투기로 연결되는 문제점을 낳음

주요 내용

• 지역보호구역은 베를린市 각 구청 관할 구역 내 주거 및 사회적 환경, 부동산 투기 가능성 등에 대한 검토를 거쳐 지정
  • 1991년 지역보호구역이 처음으로 1곳이 지정된 이후 2020년까지 64곳으로 늘어남
    • 지역보호구역 내 약 98만 명(베를린市 전체 인구의 약 26%)이 거주하고, 53만 채(베를린市 전체 주택의 약 27%)의 주택이 있음
  • 2021년 현재 15개 구역을 추가 지정하기 위해 검토 중
• 지역보호구역 내 주택의 건축 변경과 철거, 용도 변경 시 특별 허가 절차를 밟아야 함
  • 주택의 개보수 혹은 현대화 사업은 임대료 인상으로 이어지며, 이는 기존의 저렴한 임대료로 거주하던 세입자에게 경제적 부담이 됨
    • 일반적으로 세입자는 다른 지역으로 이주하는 것 외의 선택지가 없는 경우가 다수. 이런 현상이 반복되면 해당 구역 주민의 사회경제적 구조가 변화하는데, 이는 사회적 보존령의 취지와 어긋남
  • 2020년 시행된 변경금지령(Umwandlungsverordnung)은 지역보호구역에서 임대주택에서 자가소유주택으로의 용도 변경 시 해당 구청의 허가를 받는 것을 강제하고 있음
    • 임대주택에서 자가소유주택으로 변경 시 기존 세입자는 별다른 대책 없이 이주를 해야만 함. 집주인 입장에서는 세입자가 있을 경우 세입자 보호법 등으로 인해 주택 매매가 어려운 점을 피하기 위해 용도 변경을 하려는 경향이 있음
    • 변경금지령은 이러한 의도적인 행동을 사전에 방지함으로써 세입자의 주거 안정성을 제고하려는 장치로 작동함
• 지역보호구역 내에서 부동산을 매매할 경우 구청은 사전에 해당 거래 예정 내용을 사전에 검토할 수 있음. 만일 이 매매가 사회적 보존령의 목적에 어긋나면 독일연방건설법에 명시된 선매권(先買權)을 활용해 해당 부동산을 구청이 직접 매입할 수 있음
  • 선매권 행사는 부동산 투기를 목적으로 부동산 거래가 이루어지는 것을 방지하기 위함임. 실제 베를린 내 구청이 선매권을 활용하는 사례가 늘고 있음
    • 2015년부터 2021년 1월까지 선매권을 활용하여 지역보호구역 내 약 2,300채의 주택을 매입하였고, 약 7,500채의 주택은 회피 합의(Abwendungsvereinbarung²⁾)를 맺어 약 9,800채의 주택이 투기성 매물이 되는 것을 막음
  • 선매권 행사를 위해서는 공익에 부합하는지 여부, 매입 가격이나 매입 재원 그리고 회피 합의 등에 대한 검토가 필수

1) 사회적 보존령은 구역 내 거주인구를 유지하는 것을 목적으로 하는 법령으로, 저렴한 임대주택을 유지하고, 저소득층이 도시에서 축출되는 것을 방지하기 위한 법령임. 지역보호구역은 이 사회적 보존령이 적용되는 구역을 말함
2) 회피 합의는 주택 소유주가 선매권을 가진 구청에 매각하는 대신 구청과 맺는 합의로, 주요 내용은 사회적 보존령의 목적을 지키는 것임

https://www.stadtentwicklung.berlin.de/staedtebau/foerderprogramme/stadt...
https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-68-milieusc...
IBB Wohnungsmarktbericht 2020
Jahrespressekonferenz mit Senator Sebastian Scheel (2021)

신 희 완 통신원, heewan.shin@gmx.de