전통시장 활성화 논의가 사례연구를 중심으로 진행된바, 체계적 실증연구가 필요한 시점이다. 이 연구는 서울시 131개 지역과 근린형 전통시장을 대상으로 시장 운영과 물리적 특성, 시장 근린상권(500m), 행정동, 자치구 입지여건 등 총 33개 변수를 선행연구를 바탕으로 선정하여 점포당 평균매출액과 공실률에 미치는 영향을 분석한다. 두 활성화 지표 모두에 미치는 변수는 점포업종비율로 신선식품, 음식점포, 근린생활서비스 업종의 비중이 매출을 늘리고 공실률을 줄이는 데 주요한 역할을 담당한다. 또한 시장 내 기반시설의 양호도가 유의하게 도출된다. 매출액에만 영향을 미치는 변수로는 편의시설 수, 상인교육 여부, 저소득층 규모가 있다. 편의시설은 판매시설 입지보다 매출액에 부정적인 영향을 미치며, 상인교육은 신규 입점을 늘려 공실률을 줄이지는 않지만 매출액 증대에는 효과적인 것으로 드러난다. 행정동의 기초수급자 수는 전반적으로 낮은 매출과 관련이 있다. 요컨대 매출은 시장 특성과 환경적 특성에 모두 영향을 받지만 공실률은 주로 시장 자체의 특성과 관련이 있다.