“고령세입자 ‘곤란한 상황’ 고려해 임대계약 유지” (독일 베를린市)
등록일:
2019.06.17
조회수:
138
독일 베를린 지방법원은 최근 한 집에서 오랫동안 살아온 고령세입자에게 임대인이 제기한 ‘자가사용을 위한 임대계약 해지 소송’에 관해, 임대계약을 해지하게 되면 임차인이 민법상의 ‘곤란한 상황’(Härte)에 처하게 된다는 주장을 받아들여 기각함. 이로써 사회적 약자인 노인들이 편법으로 살던 주택에서 쫓겨나는 상황을 방지할 수 있는 법적 근거를 마련
배경
- 임대료를 올리기 위해 편법으로 기존 세입자를 내쫓는 사례 발생
- 베를린 표준임대계약서에 따르면, 이미 체결된 임대계약기간(일반적으로 무기한) 중에는 세입자의 동의 없이 월세를 올릴 수 없음
- 월세를 올려받고 싶은 집주인은 주로 편법을 동원해 세입자를 내쫓음
- 임대주택을 자가사용하겠다는 합법적인 이유로 기존 세입자와 임대계약을 해지한 뒤, 실제로는 거주하지 않은 채로 건물을 리노베이션한 다음 새로운 임대계약을 맺는 방식으로 월세를 올려받음
- 주택을 매각하여 기존 세입자를 쫓아내는 방식도 사용
- 최근 한 주택에서 오랫동안 살아온 고령의 세입자가 계약해지 통보를 받았지만, 법원이 기각
- 1997년부터 해당 주택에서 살아온 두 명의 세입자(현재 각각 87세, 84세)는 2015년 주택을 새로 구매한 임대인에게 자가사용을 위한 임대계약 해지 통보를 받음
- 임대인은 베를린 미테 지역법원에 계약해지 소송을 제기했지만, 법원이 거절
- 원고는 항소했지만, 최근 베를린 지방법원에서 재차 기각 판결
주요 내용
- 법원은 계약해지 시 고령의 세입자가 독일 민법상의 ‘곤란한 상황’에 처하게 된다는 항변을 인정
- 피고인인 세입자는 고령이고 건강이 악화된 점, 현재 주택과 지역에 오랫동안 뿌리내린 점, 소득이 더 없는 상황에서 새로운 집을 찾기엔 재산이 부족한 점을 사유로 항변
- 베를린 지방법원은 이 상황에서 주택 임대계약이 해지되면 (세입자의 건강상태와 별개로) 세입자가 독일 민법상 ‘곤란한 상황’에 처하게 된다는 주장을 인정
- 2019년 3월 베를린 지방법원 민사부는 원고인 임대인이 피고인 임차인 두 명에게 제기한 자가사용 목적을 위한 기존 세입자 임대계약 해지 소송의 항소를 기각
- 이 판결로 세입자는 고령을 사유로 임대계약 연장을 요구할 수 있게 됨
- 피고인인 세입자는 고령이고 건강이 악화된 점, 현재 주택과 지역에 오랫동안 뿌리내린 점, 소득이 더 없는 상황에서 새로운 집을 찾기엔 재산이 부족한 점을 사유로 항변
의의
- 사회적 약자인 노인들이 살던 주택에서 편법으로 쫓겨나는 것을 방지할 수 있게 됨
- 특히, 재판부가 세입자의 곤란한 상황을 인정했다는 점, 그리고 특별히 건강상태와 상관없이 고령을 이유로 세입자의 권리를 소유권보다 우선해서 보호했다는 점에서 의의가 큰 사례
- 곤란한 상황의 기준을 둘러싼 사회적 논의는 필요
- 베를린 지방법원은 이와 같은 곤란한 상황으로 판단할 수 있는 나이나 조건 등을 명시하지 않아, 앞으로 사회적 논의가 필요한 상황
- 베를린 세입자협회는 판결을 반기면서, 만 70세 이상 혹은 10년 이상 거주한 세입자의 임대계약 해지통보는 곤란한 상황으로 여겨야 하며, 연방법에서 이와 같은 상황의 규제를 강화해 세입자를 더 적극 보호해야 한다고 주장
- 주거난의 심화에 따라 곤란한 상황에 처하는 고령세입자 문제가 증가
- 독일 세입자협회에 따르면, 매년 이와 같은 자가사용을 위한 임대계약 해지가 8만 건에 달한다고 함
- 베를린 지방법원은 이와 같은 곤란한 상황으로 판단할 수 있는 나이나 조건 등을 명시하지 않아, 앞으로 사회적 논의가 필요한 상황
- 독일 연방재판소(Bundesgerichtshof)는 이와 같은 상황에 사례별로 정확한 검토가 필요함을 강조
- 지난 5월 22일 45년간 한집에서 살아온 고령 세입자가 받은 자가사용을 위한 임대계약 해지통보를 검토한 결과, 사건별로 정확한 검토가 필요하다고 판단
- 세입자의 나이, 임대기간, 신체적･정신적 건강, 특히 이사가 세입자의 건강에 미칠 영향 등 여러 상황을 정확하게 파악하고 검토해야 한다고 밝힘
- 베를린 지방법원의 판결과 차이가 있지만, 세입자 보호의 범위는 확대
- 세입자의 건강상태와 별개로 나이를 중시했던 지방법원의 판결과는 다르게, 종합적인 판단과 함께 이사가 세입자의 건강에 미칠 영향이 중요하다는 결론
- 특정한 나이나 임대기간을 충족하지 않아도 건강상의 영향을 고려해 세입자를 보호할 수 있게 되었다는 평가
- 지난 5월 22일 45년간 한집에서 살아온 고령 세입자가 받은 자가사용을 위한 임대계약 해지통보를 검토한 결과, 사건별로 정확한 검토가 필요하다고 판단
https://www.tagesspiegel.de/berlin/landgericht-berlin-alte-menschen-habe...
https://www.zeit.de/politik/deutschland/2019-03/landgericht-berlin-mietr...
https://www.berliner-mieterverein.de/presse/pressearchiv/mieterverein-be...
https://www.morgenpost.de/berlin/article216954383/Seniorin-wird-wegen-Ei...
신 희 완 통신원, heewan.shin@gmx.de