일본 도쿄都는 임해 부도심 아오미Q구획의 공적부동산을 매각하는 방식으로 지역 개발을 도모. 토지 매각처로 특정목적회사(SPC)를 인정함으로써 원활한 자금조달과 다양한 민간 노하우를 통해 대규모 개발사업 ‘다이버시티 도쿄’의 성공에 기여

배경 및 동향

• 일본 지방정부에서는 공공적 또는 공익적 목적으로 보유한 부동산(이하 ‘공적부동산’)을 관리·운용해 왔지만, 재정상의 문제를 이유로 공적부동산(PRE)을 보다 전략적으로 관리·운용하는 것이 요구되고 있음 
• 최근에는 지방정부가 민간사업자와 연계해 공적부동산과 민간시설을 합쳐 하나로 정비하는 사례나 민간사업자의 제안에 따라 민간사업자의 노하우를 활용하는 공적부동산 정비 사례가 증가하는 추세
  • 공적부동산 활용 시 공적부동산의 수익성을 바탕으로 한 자금조달이나 특정목적회사(SPC)를 활용해 민간사업자의 도산 위험과 투자자의 투자 위험을 분리할 수 있고, 다양한 전문 노하우 활용 등의 이점을 지닌 부동산증권화 수법 (부동산증권화 수법이란 부동산 투자·운용을 목적으로 설립된 특정목적회사(SPC)가 금융기관 등의 대출이나 투자자의 출자로 자금을 조달해 부동산을 취득하고, 해당 부동산의 임대료 수입 등의 수익으로 금융기관 등의 대출 상환이나 투자자에 대해 배당을 하는 체제를 말함. 우리나라에서 ‘리츠’라 불리는 부동산투자신탁이 그 예라 할 수 있음)을 활용하는 것에 주목
    • 국토교통성은 부동산증권화 수법을 활용한 공적부동산 활용을 촉진하기 위해 2015년에 100개 사례를 담은 ‘공적부동산 활용사례집’을 공개

‘다이버시티 도쿄’ 개발의 주요 내용

• 도쿄도는 임해 부도심 아오미Q구획 개발 사업자를 공모하고, 미쓰이부동산(三井不動産株式会社), 다이와하우스(大和ハウス工業株式会社), 산케이빌딩(株式会社サンケイビル), 후지TV(株式会社フジテレビジョン)로 구성된 민간사업자를 선정
• 미쓰이부동산, 다이와하우스, 산케이빌딩에 의해 설립된 ‘아오미Q구획 특정목적회사(SPC)’가 도쿄도의 공적부동산을 구입하고 부동산증권화 수법을 활용해 조달한 자금으로 상업시설과 오피스빌딩을 건설  
  • 개발 단계에서는 미쓰이부동산이 종합기획업무를, 다이와하우스가 시공관리업무를 담당 
  • 준공 후에는 미쓰이부동산이 상업시설 부문을 운용하고, 산케이빌딩이 오피스 부문을 관리·운용 
  • 후지TV는 이벤트 기획자로서 시설 전체의 활기 창출이나 정보 전달을 담당
• 특정목적회사(SPC)는 개발 콘셉트를 ‘극장형 도시공간’으로 정하고 즐거움, 배움, 편안함, 놀라움과 감동을 느낄 수 있는 시설을 만들어 누구나 즐길 수 있는 도쿄의 새로운 명소를 목표로 함
  • 도심에서는 찾아보기 어려운 32,904㎡ 규모의 부지를 활용해 상업시설 부문에는 패스트패션, 지역 최대 푸드코트나 음식점, 엔터테인먼트 시설을 유치함으로써 몇 번을 방문해도 다양하게 즐길 수 있는 시간소비형 공간을 창출
  • 오피스 부문은 후지TV를 중심으로 정보 전달의 장에 걸맞은 쾌적한 비즈니스 공간을 제공
  • 또한 넓은 정원을 꾸며 개방하고 옥상에 농원도 설치하는 한편, 태양광발전이나 풍력 발전 설비를 설치하는 등 환경을 배려한 설계를 함

효과

• 도쿄도는 임해 부도심 아오미Q구획을 약 351억 엔에 매각해 재정수입을 얻는 한편, 임해 부도심 아오미Q구획에는 상업 및 업무시설이 조성되어 후지TV가 이벤트 기획자 역할을 담당함으로써 활기 창출과 원활한 정보 전달 실현
  • 다이버시티 도쿄는 연간 2,500만 명 이상이 방문하는 대표적 상업시설로 자리매김
• SPC 공모를 인정하고, 부동산증권화 수법을 활용함으로써 대규모 개발 사업을 실현
  • 사업 성공 요인은 일본을 대표하는 부동산 개발 기업과 정보 전달 기업으로 구성된 컨소시엄을 선정함으로써 800억 엔에 가까운 사업비를 원활하게 조달하고 효과적인 홍보 활동을 할 수 있었던 것  

https://www.sankeibldg.co.jp/files/PDF/pdf_338.pdf
https://mitsui-shopping-park.com/divercity-tokyo/

권 용 수 통신원, dkrrnlwjstjf@naver.com