빈 사무실의 주거 공간 전환으로 도심 공동화 감소에 기여 (캐나다 캘거리시)
등록일:
2023.07.18
조회수:
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팬데믹 기간 보편화된 원격 근무와 경기침체 여파로 도심 사무실의 공실률이 증가하였으며, 이를 해결하기 위해 시 정부의 지원으로 빈 사무실을 주거 공간으로 변환하는 프로젝트가 추진 및 완료되어 도심 공동화 해소에 기여
도심지 사무실 건물 공실률 증가
- 코로나19 기간 원격 근무 보편화
- 2014년 이후 유가 하락에 따라 캘거리 기반 산업인 석유 회사들의 대규모 감원과 투자 축소 나타남
- 2021년부터 시작된 급속한 임대료 증가
- 2022년 12월 기준 1년 동안 도심 평균 주택 임대료는 온타리오주에서 약 18%, 브리티시 콜롬비아주에서 약 15%, 앨버타주에서 약 12% 상승
- 토론토와 벤쿠버시에서는 침실 2개 규모 주거 공간의 월세가 평균 2,300달러(약 230만 원)임
주요 내용
- 다운타운 개발 인센티브 프로그램(Downtown Development Incentive Programs)
- 사용률이 낮은 사무실 공간을 주거 단위 혹은 고등 교육 기관 용도로 전환하도록 장려하고 수명이 다한 사무실 건물의 철거를 장려함으로써 캘거리 도심부의 재활성화를 지원
- 캘거리시는 2031년까지 도심에서 약 55만㎡의 업무 공간을 감축하고자 함
- 사무실의 과잉 공급 문제를 해결하고 도심 생활에 다양성을 부여하는 역할
- 사무실 공간의 용도 변경을 지원하고 전환이 불가능한 사무실 건물의 철거를 장려
- 신청 기준
- 사무 공간에서 하나 이상의 다세대주택을 개발해야 함
- 개조되는 사무실 건물은 우선권이 주어지는 광역 도심 계획 지역 내에 위치해야 함
- 시에서 임명한 도심전략팀(Downtown Strategy Team)의 승인 필요
- 도심전략팀은 시에서 임명하여 도심 부동산 정보를 열람할 수 있는 권한을 대리함
- 프로젝트 파이낸싱의 사전 승인
- 발주처와 시공자의 법인 개요와 프로젝트 이력서
- 개발 관리자나 개발 컨설턴트는 사무실 전환 또는 주요 도시 개조 프로젝트에서 입증된 실적이 있어야 함
- 프로젝트 수행에 필요한 인적 자원을 보유하고 있어야 함
- 지원 세부 내용
- 변환될 기존 사무실 공간의 원래 총 건물 면적을 기준으로 제곱미터당 807달러(약 80만 원)의 보조금을 주거용 변환 시 제공
- 최대 1,500만 달러(약 150억 원)까지 보조금 제공
- 시 건축 조례의 융통성 있는 적용을 지원하고 장기적으로는 관련 조례 개정 추진
시사점
- 효과
- 도심 공동화 감소로 도심 상권의 재생과 범죄 감소 기대
- 철거 후 신축 대비 기존 건물 개조의 탄소배출량은 20% 규모로 평가(비영리단체 Architecture 2030 연구 결과)
- 해체와 철거 대비 건축 자재의 약 90%를 절약[미국 환경 보호국(EPA) 추산]
- 인허가와 시공을 감안하면 1년 반 안에 120개 건물을 개조할 수 있는 반면, 신축 고층 건물은 완공하는 데 3~6년 소요
- 장애물 및 부작용
- 기존 사무 공간을 주거 공간에 적합한 평면으로 변환하면서 필요 이상 자투리 공간 발생
- 오래된 건물의 단열 성능을 유지하거나 개선하기 위해 기존 단열재를 교체하는 대신 새로운 커튼월1) 로 외피를 감싸야 함
- 사무 공간은 면적 대비 주거 공간에 비해 적은 주차장 요건을 가지고 있으므로 주거 공간으로 변환하면 필요 주차 공간이 증가함
- 사무용 공간에서 발생하는 세수가 현저히 줄어들고 대신 상대적으로 낮은 세율의 주택 재산세가 발생함으로 시의 재정 상태가 악화될 수 있음. 따라서 도심 이외 지역에서 세율을 인상해야 하는 부작용 발생
[그림] 캘거리 사무실 주거 공간으로의 개조 전후 전경 (출처: 캘거리 부동산 위원회 CREB 홈페이지)
1) 커튼윌: 건물의 하중을 부담하지 않는 비내력벽의 총칭으로, 통상 건물의 외부를 금속재, 유리, 석재, 패널 등을 사용하여 구성하는 막벽 또는 달아매는 벽을 일컬음
https://macleans.ca/economy/realestateeconomy/rent-or-buy-an-expert-weig...
https://www.calgary.ca/development/downtown-incentive.html
https://www.creb.com/News/CREBNow/2021/February/whats_old_is_new_again_a...
장 지 훈 통신원, macgyvar@gmail.com