국토교통부의 ‘3기 신도시 조성계획’ 발표를 계기로 최근 공공분양주택 공급방식을 둘러싼 논란이 재점화되고 있다. 2000년대 중반에 도입되었던 토지임대부, 환매조건부 주택이 결과적으로 양적 공급과 정책의 효과성 측면에서 큰 성과를 얻지 못했기 때문이다. 토지임대부 주택은 저렴한 주택을 공급할 수 있다는 장점이 있었지만, 사업 초기 재정부담이 크고 시세차익 환수를 위한 제도적 장치도 미비했다. 환매조건부 주택은 공공의 환매조건을 부여해 주택에서 발생하는 시세차익이 개인에 귀속되는 것을 방지하고자 했지만, 분양률이 15%에 그치며 자산가치 상승을 기대할 수 없는 분양주택의 수요가 극히 제한적일 수밖에 없는 현실을 체감하는 계기가 되었다.
기존 토지임대부와 환매조건부 주택의 한계를 보완하기 위해 논의 중인 대안적 모델은 지분공유제, 토지임대형 지분공유제, 토지임대형 환매조건부, 손익공유형 환매조건부 등 크게 4가지로 구분된다. 이 연구는 해당 모델에 관한 이론적 고찰과 함께 서울시 내 사례지역 두 곳을 대상으로 시뮬레이션 분석을 수행하였다. 결과적으로 지분공유제 도입을 우선적으로 검토할 필요가 있을 것으로 판단하였다. 비록 각각의 기준에서는 지분공유제에 비해 더 나은 결과를 보이는 모델이 있었지만, 해당 모델들은 도입 및 적용에 제한이 될 수 있는 현실적 한계나 부작용이 내재되어 있음을 확인할 수 있었다.
이 연구는 대안적 모델 도입 시 고려해야 할 종합적 판단기준으로 정책의 합목적성, 사회경제적 부담 가능성, 현실 적용 및 실행 가능성 등 세 가지를 제시하는 동시에 이런 기준들로부터 지분공유제의 도입을 위한 선결과제를 도출하였다. 향후 지분공유제를 성공적으로 도입하려면 국내 여건 및 서울시 실정에 적합하도록 제도를 설계하는 일이 우선되어야 하며, 시기적·지역적 특성을 감안한 선별적 도입과 함께 공공 또는 공모형 리츠를 활용한 직접 사업이 가능하도록 법·제도적 여건 마련이 선행되어야 할 것으로 판단된다.
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